L’Investissement Immobilier à l’Ile Maurice : Guide Complet 2025

L’investissement immobilier à l’île Maurice est en train de changer de visage. Pendant longtemps, on venait surtout pour la carte postale : belles villas en bord de mer, fiscalité légère, soleil toute l’année. En 2025, le décor est plus complexe – mais aussi plus intéressant pour un investisseur sérieux : nouvelles règles de paiement pour les étrangers, hausse des droits d’enregistrement, clarification du régime de résidence par investissement, évolution de la fiscalité ile maurice, encadrement de la plus-value  tout en conservant des atouts très forts : cadre juridique stable, fiscalité compétitive, aucun impôt sur les plus-values et possibilité de structurer un projet global,  immobilier, vie personnelle et création d’entreprise dans un même pays.

Ce guide a pour objectif de vous donner une vision complète et humaine de l’investissement immobilier à l’ile maurice en 2025, en l’inscrivant dans un projet de vie plus large : investir à l’ile maurice, éventuellement vivre à l’ile maurice et comprendre la fiscalité.

1. Pourquoi l’investissement immobilier à Maurice séduit encore en 2025

Si Maurice reste aussi attractive, ce n’est pas seulement parce que les plages sont belles. C’est parce qu’en toile de fond, on trouve un cocktail assez rare : stabilité politique, État de droit, bilinguisme anglais/français, infrastructures modernes, secteur financier sophistiqué et fiscalité raisonnable. La plupart des investisseurs combinent trois motivations :

1. La recherche d’un placement patrimonial dans une monnaie alternative (roupie mauricienne), dans une zone géographique différente de l’Europe.

2. La volonté de se créer une porte de sortie ou un plan B : résidence ou retraite à Maurice, scolarisation des enfants, télétravail depuis l’océan Indien.

3. L’optimisation globale : profiter d’une fiscalité plus douce sur les revenus et les structures sociétaires, tout en restant dans un pays encadré par des standards internationaux.

Autrement dit, un projet immobilier est souvent le premier étage d’une fusée plus large : investir à l’ile maurice, puis réorganiser sa vie et son patrimoine autour d’un nouveau centre de gravité.

2. Qui peut acheter un bien immobilier à Maurice et dans quelles conditions ?

La première distinction à faire est simple : citoyen mauricien d’un côté, non-citizen de l’autre. Les Mauriciens peuvent acheter pratiquement partout, dans tous les types de biens (sous réserve de cas particuliers comme les terrains de l’État). Pour un étranger, c’est plus encadré… mais très clairement organisé.

En tant que non-citizen, vous pouvez acheter :

• un bien dans un scheme approuvé par l’EDB (Economic Development Board) :
  Property Development Scheme (PDS), Smart City Scheme, IRS/RES anciens, Invest Hotel Scheme (IHS) ;

• un appartement G+2 (Ground+2), c’est-à-dire dans un immeuble d’au moins 2 niveaux au-dessus du rez-de-chaussée, avec un prix minimum de 6 millions MUR.

En dehors de ces cadres, l’accès est très limité : la fenêtre expérimentale qui permettait à certains non-citizens d’acheter un bien résidentiel hors scheme au-delà de 500 000 USD a été fermée par les mesures récentes.

Autrement dit, si votre projet est d’orienter une partie de votre patrimoine vers l’investissement immobilier à l’ile maurice, il faut accepter de jouer avec ces règles du jeu : choisir un scheme ou un appartement G+2, et s’inscrire dans les procédures de l’EDB.

3. Les grands types de projets immobiliers : PDS, Smart City, IRS/RES, G+2

Lorsqu’on surfe sur les annonces de villas mauriciennes, on voit revenir toujours les mêmes sigles. Ils ne sont pas là par hasard.

3.1 PDS : le resort résidentiel nouvelle génération

Le Property Development Scheme (PDS) est le successeur des anciens IRS/RES. C’est le dispositif emblématique des domaines résidentiels haut de gamme ouverts aux étrangers. Un PDS, c’est en général un vaste domaine structuré : villas ou appartements, piscines, club house, services de conciergerie, salles de sport, spa, parfois parcours de golf ou accès direct à la mer. Le projet est validé par l’EDB, ce qui garantit un certain niveau de standard et de transparence.

Pour un investisseur, un PDS permet :
– d’acheter une résidence de standing ;
– de bénéficier, au-delà de 375 000 USD d’investissement, d’un permis de résidence pour soi et sa famille ;
– souvent de mettre le bien en location saisonnière ou long terme via une gestion intégrée.

Ce genre de projet s’adresse souvent à ceux qui veulent vivre ile maurice une grande partie de l’année tout en gardant la possibilité de louer lorsque le bien est inoccupé.

3.2 Smart City : vivre, travailler et investir dans une « ville dans la ville »

Les Smart Cities sont d’une autre nature : ce sont de grandes zones mixtes qui combinent logements, bureaux, commerces, écoles, cliniques, espaces verts, zones de loisirs… Le but est de créer des quartiers autonomes, durables, bien connectés et attractifs pour les entreprises comme pour les familles.

Investir dans une Smart City, c’est par exemple acheter un appartement ou une townhouse à proximité immédiate de votre futur bureau ou de l’école de vos enfants. Là encore, un investissement d’au moins 375 000 USD dans une unité éligible donne droit à un residence permit aussi longtemps que vous conservez le bien.

Ce type d’environnement est particulièrement prisé par les actifs, les entrepreneurs qui envisagent la création entreprise à l’ile maurice, et les familles qui projettent de vivre a maurice pour un francais ou un autre expatrié, sans renoncer à un écosystème moderne et dynamique.

3.3 IRS/RES, IHS : les anciennes générations encore bien vivantes

Les programmes IRS (Integrated Resort Scheme) et RES (Real Estate Scheme) ne sont plus ouverts à de nouveaux projets, mais les biens existants continuent à se revendre. Ils restent éligibles pour les non-citizens et peuvent, au-dessus du seuil requis, donner accès à un permis de résidence.

Le Invest Hotel Scheme (IHS), quant à lui, permet d’acheter une suite ou une chambre d’hôtel avec usage limité par an, le reste du temps étant loué par l’exploitant hôtelier. C’est un produit plus proche du placement hôtelier que de la résidence principale.

3.4 G+2 : les appartements en copropriété

Enfin, le régime Ground+2 (G+2) permet à un étranger d’acheter un appartement dans un immeuble de minimum deux étages au-dessus du rez-de-chaussée, pour un prix d’au moins 6 millions MUR, avec l’autorisation de l’EDB.

Depuis le Budget 2021/22 et sa transposition dans la loi, un achat G+2 d’au moins 375 000 USD rend éligible à un permis de résidence, exactement comme un bien sous scheme.

C’est souvent la voie choisie par ceux qui veulent un pied-à-terre plus urbain, ou une stratégie locative focalisée sur les cadres, les étudiants internationaux ou les couples d’expatriés.

4. Résidence par investissement : transformer un bien en titre de séjour

Quand on parle d’investissement immobilier ile maurice, on parle très vite de résidence. L’un des atouts majeurs du pays est cette possibilité : transformer une propriété en titre de séjour stable.

Le principe, en 2025, est simple :

• vous investissez au moins 375 000 USD (ou équivalent en devise convertible ou en MUR) dans un bien résidentiel éligible (PDS, Smart City, IRS/RES, IHS résidentiel, G+2) ;

• vous remplissez les conditions (fonds venant de l’étranger, approbation EDB, conformité KYC/AML) ;

• un residence permit vous est accordé, valable aussi longtemps que vous restez propriétaire du bien.

Ce permis autorise à vivre ile maurice à plein temps. Il peut être complété par un permis d’occupation ou de travail si vous dirigez une société locale ou exercez une activité professionnelle. Il ne vous rend pas automatiquement résident fiscal (c’est une autre question, liée au nombre de jours de présence et au centre d’intérêts économiques), mais il vous donne la liberté de vous organiser comme vous le souhaitez.

Pour vivre a maurice pour un francais, c’est souvent la voie la plus simple : achat d’un bien éligible, résidence par investissement, puis mise en place progressive du reste (scolarité, assurances, structuration patrimoniale, éventuelle création société offshore maurice sous forme de Global Business Company).

5. Nouvelles règles 2024–2025 : paiement en roupies, enregistrement et Land Transfer Tax

Depuis décembre 2024, un gros changement est intervenu, passé parfois inaperçu dans les brochures commerciales, mais capital dans la réalité des transactions.

5.1 85 % du prix en roupies mauriciennes

Lorsque vous achetez en tant que non-citizen un bien résidentiel sous IRS, RES, IHS, PDS ou Smart City, vous devez désormais :

• transférer vos fonds depuis l’étranger en devise forte (USD, EUR, etc.) ;

• payer 85 % du prix de vente en roupies mauriciennes (MUR) au promoteur ;

• régler les 15 % restants soit en devise, soit en MUR.

L’idée du gouvernement est double : soutenir la demande de roupies, mieux contrôler les flux, tout en continuant à attirer des capitaux internationaux.

Pour les biens de plus de 750 000 USD, les textes prévoient en outre que les premiers 750 000 USD doivent être payés avec vos fonds propres en devise transférée de l’étranger, tandis que le surplus peut être financé par un emprunt local (avec remboursement en devise).

5.2 Droits d’enregistrement et Land Transfer Tax à 10 %

Autre gros morceau : le Budget 2025–2026 et la Finance Bill 2025 ont acté une hausse des droits indirects sur l’immobilier pour les étrangers. Désormais :

• les droits d’enregistrement pour les non-citizens qui achètent un bien résidentiel (que ce soit sous scheme EDB ou un appartement G+2) sont passés de 5 % à 10 % du prix ;

• la Land Transfer Tax (LTT) – payée par le vendeur – est également fixée à 10 % de la valeur de transfert.

À un moment, il avait été envisagé de calculer la LTT sur le plus élevé entre 10 % de la valeur ou 30 % de la plus-value, ce qui revenait à taxer directement le gain en capital. Cette idée a finalement été abandonnée, et Maurice reste officiellement un pays sans impôt sur les plus-values pour les biens détenus comme actifs de capital, ce qui est une information importante pour toute stratégie d’investissement immobilier à l’ile maurice à long terme.

Pour vous, cela signifie que le ticket d’entrée a augmenté en termes de coûts d’acquisition (10 % de droits d’enregistrement), mais que la sortie reste fiscalement douce, à condition d’avoir bien intégré la LTT et les éventuels frais annexes dans vos calculs.

6. Fiscalité mauricienne : ce que doit savoir un investisseur

On ne peut pas parler d’investir ile maurice sans aborder la fiscalité ile maurice. Ce n’est pas un paradis fiscal au sens caricatural du terme, mais un pays qui a construit un système relativement simple, avec des taux modérés et des régimes spécifiques pour certaines activités.

6.1 Impôt sur le revenu des particuliers

En 2025, la logique générale est la suivante :

• un résident fiscal mauricien est imposé sur ses revenus mondiaux ;

• un non-résident est imposé uniquement sur ses revenus de source mauricienne (par exemple les loyers de votre bien).

Les taux d’impôt sur le revenu sont progressifs, avec des tranches à 10 %, 12,5 % et 15 % selon les niveaux de revenus, puis des contributions spécifiques sur les très hauts revenus (Fair Share Contribution).

Concrètement, pour un investisseur qui perçoit des loyers, il faut :

• déclarer les revenus locatifs à Maurice ;

• vérifier les charges déductibles ;

• tenir compte, le cas échéant, des conventions de non double imposition, notamment la convention France–Maurice qui encadre l’imposition des pensions, dividendes, etc.

6.2 Résidence fiscale : les seuils de 183 et 270 jours

Pour devenir résident fiscal, les critères officiels sont assez clairs :

• présence à Maurice au moins 183 jours dans l’année fiscale (1er juillet – 30 juin), ou

• présence d’au moins 270 jours cumulés sur l’année en cours et les deux précédentes, ou

• domicile mauricien avec permanence du foyer.

Pour vivre a maurice pour un francais, la question n’est pas seulement « combien de jours je passe sur l’île ? », mais aussi « où est mon centre d’intérêts vitaux ? ». La France a ses propres critères pour vous considérer résident fiscal français ou non, et le croisement des deux législations doit être analysé au cas par cas avec un fiscaliste.

6.3 Impôt sur les sociétés et régime “offshore”

Sur le plan des sociétés, le taux de base est de 15 % d’impôt sur les sociétés. Mais pour certaines activités (services financiers, revenus étrangers, dividendes, intérêts…), un régime de Partial Exemption permet de réduire la base imposable de 80 %, ramenant le taux effectif à 3 % sur ces flux qualifiés.

C’est ce qui fait de la création société offshore maurice – en réalité, aujourd’hui, la création d’une Global Business Company (GBC) – un outil puissant pour détenir des participations, facturer des prestations internationales ou structurer des investissements. Les GBC sont des sociétés résidentes mauriciennes, régulées, souvent tenues d’avoir substance (locaux, direction effective, activités réelles) pour bénéficier pleinement des conventions fiscales et du régime de Partial Exemption.

On voit donc se dessiner un triangle intéressant :

• un bien immobilier qui offre un titre de séjour et un ancrage patrimonial ;

• une création entreprise ile maurice pour exercer une activité locale ;

• ou une GBC tournée vers l’international pour structurer un groupe, un portefeuille ou des revenus de services.

7. Acheter, oui… mais comment choisir son projet immobilier ?

Au-delà des chiffres et des sigles, il y a votre vie quotidienne. Un même montant investi peut vous placer dans des réalités très différentes : villa en front de mer dans l’ouest, appartement urbain à Ebène, duplex en Smart City à Moka, penthouse avec vue lagon au nord.

La bonne question n’est pas « Où est le meilleur rendement absolu ? », mais : « Quel projet correspond à ma manière de vivre et d’investir ? »

Si votre priorité est de vivre ile maurice tranquillement, de marcher tous les matins sur la plage, de recevoir vos enfants en vacances, la priorité numéro un ne sera pas le rendement locatif à 7 %, mais la qualité de vie : météo, orientation, voisinage, services, temps de trajet vers l’école ou la clinique.

Si votre priorité est la rentabilité, vous regarderez davantage :

• la tension locative sur le segment visé (long terme vs saisonnier) ;

• la facilité à trouver des locataires sérieux ;

• les charges de copropriété, la qualité de la gestion et l’historique du promoteur.

Dans un PDS très touristique, le potentiel saisonnier peut être important, mais plus volatil. Dans un appartement G+2 au cœur d’un cluster d’entreprises, la demande long terme de cadres locaux ou d’expatriés peut être plus stable.

On parle ici d’argent, mais aussi de temps : la gestion d’une villa avec piscine n’a rien à voir avec celle d’un appartement clé en main. À distance, la différence est encore plus marquée. D’où l’importance d’intégrer la dimension gestion et maintenance dès le départ, surtout si votre objectif est de vivre à maurice quelques mois par an tout en louant le reste du temps.

8. Vivre à Maurice : ce qu’il y a derrière la carte postale

On n’investit pas dans la pierre mauricienne dans le vide. Quand on achète un bien ici, c’est souvent parce que l’on se projette dans un certain style de vie.

Vivre ile maurice, ce n’est pas seulement travailler en short avec vue sur le lagon. C’est aussi :

• apprendre à gérer une double culture (francophone et anglophone) ;

• s’habituer à l’administration mauricienne, souvent plus souple que certaines bureaucraties européennes, mais avec sa logique propre ;

• se familiariser avec le système de santé (cliniques privées, assurances, évacuations possibles) ;

• choisir un système scolaire pour les enfants (écoles françaises homologuées, écoles internationales, école mauricienne bilingue).

Pour vivre a maurice pour un francais, la grande question, très concrète, est souvent : « Vais-je me sentir chez moi ? ». La réponse dépendra de votre capacité à créer un réseau, à accepter un rythme plus lent sur certains aspects, mais aussi à profiter de ce que le pays offre : climat, sport, proximité de la nature, diversité culturelle.

L’immobilier est alors un outil au service de ce projet de vie : on ne choisit pas la même maison si on travaille à distance pour une entreprise française, si on monte une start-up à Ebène, ou si l’on vient pour une retraite active à 65 ans.

9. Lien entre immobilier et création d’entreprise

Beaucoup de projets d’investissement immobilier ile maurice viennent avec une question annexe : « Et si j’en profitais pour lancer une activité ? ».

C’est là que la création entreprise ile maurice entre en jeu. Le pays encourage la création de sociétés, avec un enregistrement relativement simple auprès du Registrar of Companies et, pour les activités locales, un statut de Domestic Company ou de société limitée classique.

Pour des activités tournées vers l’international, consulting, holding, e-commerce structuré, gestion d’actifs , la création société offshore maurice se fera via une Global Business Company (GBC), supervisée par la Financial Services Commission. Là encore, la fiscalité (15 % nominal, 3 % effectif sur certains revenus étrangers grâce au Partial Exemption) est un atout, à condition de respecter les exigences de substance et de gouvernance.

On voit bien comment l’immobilier devient l’une des pièces d’un puzzle plus large :

• le bien résidentiel vous donne un titre de séjour et/ou un ancrage physique ;

• la société locale vous permet d’exercer une activité, de facturer, de rémunérer des équipes ;

• la GBC peut servir de holding internationale pour structurer les flux de dividendes, d’intérêts ou de royalties.

Ce qui, vu de loin, ressemble à une simple villa en bord de mer est en réalité la façade visible d’une stratégie de investir à ile maurice beaucoup plus globale.

10. Les risques et les erreurs classiques à éviter

Un pays attractif n’est pas un pays sans risque. Les erreurs les plus fréquentes ne viennent pas de Maurice en tant que telle, mais d’une projection un peu naïve.

Première erreur : acheter uniquement sur la base d’images ou de promesses commerciales, sans lire les textes récents ni comprendre les implications des nouvelles règles, comme l’obligation de payer 85 % en MUR ou la hausse des droits d’enregistrement à 10 %.

Deuxième erreur : ignorer la fiscalité à l’ile maurice et celle de votre pays d’origine, en supposant qu’« à Maurice, on ne paie pas d’impôts ». C’est faux : le pays n’est pas une zone de non-droit fiscal. Il a un impôt sur le revenu, une TVA à 15 %, une fiscalité des sociétés structurée et des conventions internationales, notamment avec la France.

Troisième erreur : croire qu’une création de société offshore à maurice se fait sans exigence. Le temps des boîtes aux lettres sans substance est terminé. Les régulateurs mauriciens demandent de plus en plus de substance réelle (direction locale, personnel, locaux, comptes audités) pour que les régimes préférentiels soient pleinement reconnus par les autres pays.

Dernière erreur, plus humaine : imaginer que vivre a maurice pour un francais consistera à recréer une mini-France au soleil. Maurice a sa culture, sa manière de fonctionner, ses codes sociaux. S’y adapter demande un peu d’humilité et de curiosité mais c’est précisément ce qui fait la richesse de l’expérience.

11. Pourquoi se faire accompagner et comment Vanille Stratégie peut vous aider

Vous l’aurez compris : réussir un investissement immobilier à l’ile maurice en 2025 ne consiste plus seulement à choisir une jolie villa dans un catalogue. Il s’agit de naviguer dans un environnement juridique et fiscal devenu plus sophistiqué, de comprendre comment l’immobilier se connecte à la fiscalité ile maurice, à la résidence, à la création d’entreprise à l’ile maurice et éventuellement à une création de société offshore à maurice pour vos activités internationales.

C’est là que l’accompagnement par un partenaire comme Vanille Stratégie prend tout son sens.

Un cabinet qui connaît à la fois le terrain mauricien, les attentes des investisseurs européens et les problématiques d’expatriation peut vous aider à :

• clarifier votre projet : simple placement, préparation de retraite, volonté de vivre à l’ile maurice à plein temps, stratégie pour vivre a maurice pour un francais tout en restant optimisé sur le plan fiscal ;

• choisir le bon type de bien (PDS, Smart City, G+2…) et la bonne localisation en fonction de vos objectifs, de votre budget et de votre tolérance au risque ;

• comprendre et anticiper l’impact des nouvelles règles (enregistrement à 10 %, paiements en MUR, Land Transfer Tax, conditions du residence permit, critères de résidence fiscale) ;

• coordonner les différents professionnels : notaire, banque, promoteur, fiscalistes mauricien et français, spécialistes en structuration de GBC ;

• penser votre projet sur la durée : scénarios de sortie, transmission du bien, articulation avec d’autres investissements.

L’idée n’est pas de vous vendre un rêve, mais de transformer votre envie d’investir à l’ile maurice en un projet concret, réaliste, juridiquement solide et cohérent avec votre vie globale.

Mot de la fin

Maurice change. Le pays se protège un peu plus, encadre davantage les flux, ajuste ses droits d’enregistrement et ses taxes, tout en préservant ses atouts : stabilité, absence d’impôt sur les plus-values immobilières, cadre attractif pour les sociétés, qualité de vie rare. Pour l’investisseur qui prend le temps de comprendre ces évolutions, l’investissement immobilier à l’ile maurice reste une formidable opportunité,  à condition de ne plus le voir isolément, mais comme la pièce maîtresse d’un projet de vie, de patrimoine et d’entreprise.

Si vous envisagez de vivre à l’ile maurice, de structurer votre activité via une création entreprise à l’ile maurice ou une création de société offshore à maurice, et de réfléchir à ce que signifie vivre a maurice pour un francais dans la durée, vous avez tout intérêt à vous entourer. C’est précisément le rôle de Vanille Stratégie : apporter de la structure, du discernement et un accompagnement personnalisé à un projet qui, sans cela, risquerait de n’être qu’un simple coup de cœur immobilier.